Como calcular condomínio atrasado: correção, juros e multa

Corrija a cota pelo índice (IPCA, no padrão da calculadora), some os juros dos dias de atraso e a multa de até 2% prevista no Código Civil, art. 1.336, § 1º. No exemplo, uma cota de R$ 800,00 vencida em 10/03/2026 chega a R$ 872,62 em 30/09/2026.

Exemplo calculado: uma cota

Valores inventados. Cota de R$ 800,00 com vencimento em 10/03/2026, calculada até 30/09/2026, com correção pelo IPCA, juros no padrão da lei para condomínio e multa de 2% sobre o valor corrigido.

Passo a passo

1. Datas. Vencimento em 10/03/2026 e data do cálculo em 30/09/2026: 204 dias de atraso. Correção e juros correm do vencimento: a cota tem data certa, e a mora conta dela, sem necessidade de aviso (mora ex re, Código Civil, art. 397).
2. Correção. O fator é o produto de (1 + variação do IPCA) de cada mês, do mês do vencimento até o mês anterior ao da data final: 1,02052352. O índice do mês do vencimento entra inteiro e o do mês da data final não entra; não há proporção por dias no índice. R$ 800,00 × 1,02052352 = R$ 816,42.
3. Juros. Sem juros fixados na convenção, vale a taxa legal do art. 406, que se aplica à mora posterior a 30/08/2024. Neste exemplo, o período de juros é de 11/03/2026 a 30/09/2026: 4,883343%, sobre o valor corrigido = R$ 39,87.
4. Multa. 2% sobre o valor corrigido = R$ 16,33.
5. Total. R$ 816,42 + R$ 39,87 + R$ 16,33 = R$ 872,62.

De onde vem o percentual de juros

Os juros são contados em dias: do dia seguinte ao vencimento até a data do cálculo, inclusive. Neste exemplo são 204 dias, e a taxa legal ficou em torno de 0,72% ao mês, o que dá 4,883343% no período. A taxa legal é divulgada pelo Banco Central mês a mês; mês completo entra com a taxa inteira, e mês incompleto entra na proporção dos dias. O percentual é aplicado ao valor corrigido.

A correção, mês a mês

Conferência: a tabela foi calculada pelo motor da drusa e refeita por uma segunda conta independente, feita só com os meses e as taxas acima (fator, correção, juros e multa).

Exemplo com quatro cotas atrasadas

Valores inventados. Quatro cotas de R$ 800,00, com vencimento no dia 10 de quatro meses seguidos, todas calculadas até 30/09/2026, com o mesmo critério (IPCA, juros no padrão da lei e multa de 2% sobre o valor corrigido). Cada cota tem a sua conta, porque cada uma venceu em um mês; o total geral é a soma das quatro.

Cada linha foi conferida por uma segunda conta independente, e a soma das linhas fecha com o total geral de R$ 3.470,63. A calculadora aceita várias cotas de uma vez, uma por linha, e o PDF traz todas num só arquivo.

Data-base e data final: não são a mesma coisa

Os índices foram copiados da fonte em 19/10/2026 (data-base). O último mês de IPCA já divulgado nessa data era 09/2026, e por isso o exemplo termina em 30/09/2026. A data final não é a data de hoje: na calculadora você escolhe a data final, e um mês de índice só entra depois de divulgado; se faltar, a calculadora avisa.

Base legal

• “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.” (Código Civil, art. 1.336, § 1º, redação da Lei 14.905/2024). Na redação original, a lei dizia “os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
• Código Civil, art. 389, parágrafo único, incluído pela Lei 14.905/2024: na falta de índice convencionado ou estipulado em lei específica, aplica-se o IPCA, calculado pelo IBGE.
• Código Civil, art. 406 e §§ 1º a 3º, na redação da Lei 14.905/2024: juros moratórios sem taxa convencionada seguem a taxa legal, que corresponde à Selic deduzido o IPCA; se o resultado for negativo, vale zero. A metodologia é a da Resolução CMN 5.171/2024, e o Banco Central divulga a taxa de cada mês.
• Resolução CMN 5.171/2024: fórmula da taxa legal (art. 2º), juros proporcionais no regime simples (art. 6º) e correção antes dos juros, sem capitalização (art. 7º).

O que altera o resultado

• Convenção. Juros convencionados (por exemplo, 1% ao mês) seguem válidos e prevalecem sobre a taxa legal; a convenção pode fixar também o índice de correção. A calculadora tem campos para a taxa da convenção e para o índice.
• Base da multa. O art. 1.336, § 1º, fala em multa “sobre o débito”. Se o percentual incide sobre o valor corrigido ou sobre o valor original é ponto controvertido; a calculadora deixa escolher e o resultado diz qual base foi usada. Veja multa de condomínio atrasado.
• Limite da multa. A multa de condomínio fica limitada a 2%.
• Pagamentos parciais abatem juros e capital na ordem descrita em condomínio pago em parte.

O que este cálculo não cobre

• Prescrição e suspensão de prazos.
• Cotas vincendas, isto é, as que vencem depois da data do cálculo (no processo, as prestações periódicas vincendas entram até o cumprimento da obrigação, CPC, art. 323): a conta vai só até a data final escolhida.
• Pagamentos além do que a calculadora suporta: até 60 lançamentos, e valor pago acima da dívida, cujo excedente aparece como aviso, sem virar crédito.
• Perícia e cálculo judicial: a calculadora não os substitui.